En büyük AVM yatırımcısı Multi Turkmall’un CEO’su Eyüboğlu’na göre, 2009 sonlarına doğru herkes yaşanan sıkıntıları unutacak ve yeniden büyümek için gaza basacak. Eyüboğlu’nun bu dönem için perakendecilere tavsiyeleri var.
HABER: BAHAR ÖZTOP
TURKISHTIME-EYLÜL 2008
Turkishtime’ın şubatta yayınladığı “Yatırım 500” araştırmasında 1 milyar 800 milyon YTL’lik yatırımla listeye ilk sıradan giren Multi Turkmall, “Perakende 250” araştırmasında da sektörün önemli aktörlerinden biri olduğunu bir kez daha gösterdi. Hollanda merkezli Multi Corporation’ın Türkiye iştiraki Multi Turkmall, ‘Forum’ isimli alışveriş merkezleriyle Türkiye gayrimenkul sektöründe de lider. Bununla da kalmıyor, yenilikçi yaklaşımları ile perakende sektörüne farklı dinamikler kazandırmayı başarabiliyor.
2006’da İzmir’de, geçen yıl Mersin’de ve bu yıl Denizli ve Trabzon’da açılan Forum Alışveriş ve Yaşam Merkezleri’nin yanı sıra Ankara, Aydın, İstanbul, Antalya, Kayseri, Diyarbakır, Nevşehir, Gaziantep, Çanakkale, Çorum gibi Türkiye’nin çeşitli illerinde 4’ü açılmış, 21’i inşa ve geliştirme aşamasında bulunan toplam 25 projesi var. Projelerden 2’si bu yıl, 3’ü de gelecek yıl açılacak. 9 tanesi de inşaat halinde, 10 geliştirilme aşamasında. Projelerin 5 yıl içinde 25 şehre yayılarak, 250 milyon kişinin uğrak yeri olması bekleniyor.
Multi Turkmall CEO’su Levent Eyüboğlu, 2004’ten itibaren perakende sektörünün kazandığı ivme ile birlikte yatırımlarının da sektörle beraber yoğunlaşıp bir anda öne çıktığını belirtiyor. Gelecek 10 yıl içinde çok amaçlı projeler de dâhil olmak üzere, proje sayısını yaklaşık 40-50’ye çıkarmaya planladıklarını anlatan Eyüboğlu, “Büyük projeler yapmak artık zorlaşıyor. Bu nedenle senelik yatırım miktarı biraz azalacak. Şu ana kadar yaptığımız projelerle birlikte, 10 yıl içinde yapacağımız yatırımların miktarı 10 milyar doları bulur” diyor.
20’den fazla Avrupa ülkesinde faaliyet gösteren Multi Corporation ile yapılan ortaklık sonrasında şirketin Morgan Stanley ile yaptığı geniş çaplı ortalık, Multi Turkmall’ın önünü açmış. Eyüboğlu Multi Corporation’ın şu anda en fazla yatırım yaptığı en fazla büyüyen ülkenin Türkiye olduğunu ifade ediyor: “Türkiye kadar başka büyük bir ülke çıkmazsa, gelecek 10 yılda Multi Corporation’ın en önemli ülkesi Türkiye olacak. Çünkü İtalya’da, Fransa’da kaç tane proje yapabilirsiniz ki? O ülkelerin hepsinin alacağı pay belli. Yüzde 5-7 gibi. Almanya’nın biraz daha fazla olabilir. Ancak, şu anda Türkiye gerçekten Multi Corporation için en önemli ülke ve uzun süre de öyle kalacak. Multi Corporation eğer Rus pazarına girerse o zaman bu ağırlık da dengelenir. Ama, Rusya dışında hep birinci sırada kalacaktır Türkiye.”
Levent Eyüboğlu, alışveriş merkezi inşaatlarının önümüzdeki 10 içinde doyuma ulaşarak, yerini kent merkezlerinin yeniden yapılandırılması projelerine bırakacağını söylüyor.
‘Perakendede bir milat yarattık’
Türkiye’ye ve perakende sektörüne getirdikleri en önemli yeniliğin ‘yaşam merkezi’ denilen projelerin ortaya çıkabilmesi olduğunu vurgulayan Eyüboğlu, “Ortaklıkla birlikte perakendecilerin markalarını ön plana çıkaracak projelere başladık. Bu süreç perakende sektörü için adeta bir milat gibiydi” yorumunu yapıyor.
Eyüboğlu, projelerin geri dönüşünü kısa sürede alabilmek için kaba mimariye sahip, basit binalar tasarlamayı tercih etmediklerini yaklaşık yüzde 30 maliyet farkına karşın aynı zamanda birer yaşam merkezi olabilecek, cadde mağazacılığının kendine özgü yaşam kültürünü bir çatı altında toplayabilecek bir yaşam alanı yarattıklarını belirtiyor.
Perakendecilerin, Multi Turkmall projelerinden önce hipermarketlerin güdümü altında gerçekleştirilen projelerin parçası olmak zorunda kaldıklarını belirten Eyüboğlu, kent dokusunun bir parçası olan “Forum” merkezlerinin mağazacılığın kendine özgü kültürünü alışveriş merkezlerine taşıyabilme olanağı yarattıklarını söylüyor. Eyüboğlu, “Hem perakendecilere, hem de o şehre verdiğimiz değerden ve projelerin uzun soluklu olmasını istediğimizden dolayı, projelerimiz gerçekten şimdiye kadar görülmemiş kalitede ve güzellikte oldu. Bununla birlikte perakendecilere de büyüme fırsatı tanıdık. Bu son 4 yılda perakende sektörünün büyümesi, metrekare olarak bir 10 yıla bedel” diyor.
Perakendeciliğin geleceği parlak
Türkiye’de modern perakendeciliğin geleceğinin çok parlak olduğuna inanan Multi Turkmall CEO’su Eyüboğlu “2009 sonunda bugün yaşadığımız sıkıntıların hepsini unutulacak” diyor. “Artık dünyada söz sahibi olacak güçte perakendecilerimiz var. Türk perakendecileri eğer kendilerini iyi hazırlar, doğru stratejilerle hareket ederlerse dünya haritasında çok önemli bir paya sahip olabilir. Ama rekabet devam edecek. Yabancı perakendeci gelsin, gelmesin tartışmasının bir anlamı yok. Yabancılar da gelecek, Türkler de yabancı ülkelere gidecek. Rekabet herkes için iyidir” diye konuşan Eyüboğlu, Yurtdışında Multi Corporation bünyesindeki alışveriş merkezlerinde de Türk perakendecilerin mağazalarının olduğunu belirterek “Kapılarımızı sonuna kadar açtık, AVM içinde iyi yerlerde pozisyon almalarını sağlamak için elimizden gelenin en iyisini yaptık” diyor.
“Perakendeci bizim için olmazsa olmaz. Perakendeci olmazsa bizde olmayız zaten” diyen Eyüboğlu, sektördeki şirketler için tavsiyelerde bulunuyor: “Sektördeki gelişim sürecinde bazı markalar birleşecek, bazıları diğerlerini satın alacak. Yeni markalar da gelecek. Ancak fizibilitesini iyi yapmayan, sermaye yapısını oluşturmayan şirketler zorlanacak. Ben hep şunu söylüyorum, bizim işimizde dokümantasyon kadar önemli bir şey yok. Bilgilerini dokümante edebilir, izlenebilir hale getiren şirketler çok rahat ortaklar bulabilecekler ve büyüyecekler. Bunu yapamayanlar çok zorlanacak ve belki de küçülecek.”
ABD’de perakende şirketi alınabilir
Multi Turkmall CEO’luk görevinin yanı sıra, 10 yıldan fazla süredir Alışveriş Merkezi ve Perakendeciler Derneği’nde yönetim kurulu üyeliğini de üstlenen Eyüboğlu’nun perakendecilere tavsiyeleri de var. Her şeyden önce pazarı çok iyi seçmek gerektiğinin altını çizen CEO’ya göre, bugün modern perakende pazarının küçüldüğü Fransa’da ya da Almanya’da büyümeye kalkmak çok doğru değil. Oralarda ancak batan veya zorda kalan şirketleri satın alma stratejisi izleyerek gelişmenin daha doğru olacağının kaydeden Eyüboğlu, “Mesela Amerika’da inanılmaz fırsatlar var. Çok çok ucuza, çok iyi perakende şirketleri alınabilir. Amerika pazarına çok iyi fiyatlara girebilirler” diyor.
Türkiye’de gelişmek isteyen perakendecilerin lojistik ağı oluşturmayı listenin ilk sırasına yazmaları gerektiğini dile getiren Levent Eyüboğlu “Perakendeci bunu iyi organize edemediği için kar marjının yüzde 10’unu sokağa atıyor. İşini bilen perakendeci, bu dönemde bile takır takır işini artırıyor. Normal kirasının üstüne bir de ciro kirası veriyor.”
Eyüboğlu, projelerin zamana yayılması halinde Türkiye pazarının çok büyük olduğunu belirterek “Bir anda her yerde, bu projeler yapılınca ne gayrimenkulcü ne de perakendeci kazanabiliyor. Tüketicinin de kafası karışıyor” diyor. Alışveriş merkezlerinin fark yaratabilmek için, insanların hiç görmediği şeyler yaptığını belirten Eyüboğlu “Tüketiciyi kraldan önde yaptılar” dedi.
Doygunluk stratejisi hazır
Eyüboğlu, alışveriş merkezlerin doygunluğa ulaşması ile birlikte nasıl bir strateji izlemeyi planladıklarını soruyoruz. Firmanın Avrupa’daki uygulamaları örnek alıp şimdiden bazı planlamalar yapmışlar. Alışveriş merkezlerinin yaşam süresi bittiğinde, re-generation projelerine başlayacaklar. Türkiye’de 10 sonra re-generation projeleri ve şehir merkezlerinin yenilenmesiyle ilgili çalışmaların öne çıkacağını düşündüklerini belirterek şunları söylüyor: “Çünkü bizim şehir merkezlerimiz de o kadar güzel değil. Bu da tamamen yaratılan rantla alakalı. Ne kadar çok değer yaratılırsa, o kadar çok yatırım yapılabilir ve şehirler güzelleştirilebilir. 5-10 yıl sonra Türkiye’nin de gayrimenkul değeri bugünden de fazla olacağına göre, değerlendirme projeleri kapsamında bazı mahalleler yıkılacak. Bu çalışmalar, şu anda Avrupa’da yaptığımız gibi yarışmalarla, belediyelerle ortak ya da direkt davetle yürütülebilir. Örneğin Belfast’ta direkt davet edilmişti şirket. Şehrin merkezi sıfırdan yapıldı bir alışveriş sokağı şeklinde. Aslında Mersin’de yaptığımız gibiydi, ama orada binaları yıkarak yaptık. Mersinde binaları yıkmadan yaptık.”
AVM REKABETİ PERAKENDECİLERİN ÖNÜNÜ AÇTI
Eyüboğlu, “Biz hızlandıkça rakiplerimiz de doğal olarak hızlandı. Biz belki bu kadar hızlı gitmeseydik, sektör de bizim arkamızdan böyle gitmeyecekti. Biz gaza basınca sektördeki kurumsal rakiplerimiz de gaza bastı. Bireysel yatırımcılar her zaman vardı. Böylece sektörün önü rekabetle birlikte daha da açıldı. Pastadan pay almak isteyenler metrekare sayısını artırdı. Böylelikle perakendecilerin de büyüme şansı arttı” diyor.
Kiracılarla ilgili sorunlara ilişkin sorumuza da yanıt veren Eyüboğlu, şu yorumu yapıyor: “Hiçbir alışveriş merkezi iki yıldan önce gerçek potansiyeline ulaşmaz. Bu defakto’dur, bunu da değiştirmeye çalışmak doğru değil. Bizim için müşteri girişini görmek önemli. Biz her zaman bu müşteri girişini garantileyip, ayrıca kiracılarımızın cirolarının arttığını görmek istiyoruz. Bunu gördüğümüzde bizde rahatlayıp tamam doğru yoldayız diyoruz. Bu artışı görmezsek bir sorun var demektir. Her ay kiracılardan cirolarını alıyoruz. Forum Bornova’da görüyoruz. Şu an beklentilerin üzerinde. İki seneyi geçti ve her şey düzene oturdu. Forum Bornova’yı artık kimse tutamaz” diyor.
MULTI TURKMALL’IN PROJELERİ
Forum’lar
*Açılışı yapılan: Bornova, Mersin, Çamlık, Trabzon
*2008 yılında açılacak: Ankara, Aydın
*2009 yılında açılacak: İstanbul, Kapadokya, Gaziantep
*TEM, Antalya, Diyarbakır, Bakırköy ve Kayseri projeleri de önümüzdeki 2 yıl içinde hayat bulacak. Türkiye’deki Forum projelerinin sayısı toplam 25’e ulaşacak. Ancak bazı şehirler fizibilite aşamasında olduğu için henüz açıklanmıyor.
Diğer projeler
Multi Turkmall, 2007 yılında yüzde 100 olarak Multi Corporation grubuna katılmadan önce Turkmall adıyla pek çok projeye de imza atmıştı. (Turkmall, 2004 yılında Multi Development ile Multi Turkmall'u kurmuştu) On beş yıldır gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren Turkmall, bu süre boyunca 1 milyon metrekareden fazla alışveriş merkezi geliştirdi. Gaziantep M1, Adana M1, Konya M1, Kartal M1, Maltepe M1, İstanbul MKM, Ankara Bilkent, Tepe Nautilus gibi projeler bunlardan bazıları...
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder